想買房，有些功課就勢必要自己做，雖然我說仲介是我們的好朋友，但我可不能保證朋友就絕對不會害你，不論他是有心還是無意，重點是，我們都不希望因此而~~虧很大……..
影響房價的原因有非常多，詳情請參閱Johnny的文章(看見房子的真價值)
今天先跟各位分享所謂的【重大瑕疵】
迷之聲：這誰不知道阿?而且法律明明規定有重大瑕疵仲介一定要告知了阿兄弟~別太自信，法律總是會有漏洞的!!!
首先，根據不動產經紀業管理條例，經紀業者對於房屋的狀況有調查及告知的責任與義務，所以，有份資料你一定要先搞懂，它叫做房屋的【現況說明書】，它就像我們人的體檢報告，對於房屋的現況或缺陷會在裡面詳實記載
如果你是賣方，在仲介跟你簽立委託銷售契約書的時候會請你一併誠實勾選填寫，至於你誠不誠實……那就不是我能控制的了，總不會叫我帶著測謊機去簽委託吧?
如果你是買方，當仲介跟你收取斡旋金或簽訂買賣契約時，這張表格會附在【不動產說明書】裡面讓你簽名確認，代表你對屋況已經詳實了解，之後你便不能再對屋況有任何異議，除非寫的內容跟現實屋況不一樣，那你當然就可以藉此求償
根據不動產經紀業管理條例內政部有公布合約的應記載及不應記載事項，因此雖然每家仲介的現況說明書內容不盡相同，但基本的以下幾個重點一個都不會漏掉
1.海沙 2.輻射 3.凶宅 4.傾斜 5.火災 6.增建、違建及查報紀錄 7.因地震天災而導致為危險建築 8.政府預定徵收地 9.損鄰 10.滲漏水的問題
講到這裡，就讓我們先回過頭來說說何謂經紀業者的調查及告知的義務吧
所謂調查，就是仲介給屋主勾選填寫的【現況說明書】，只要屋主有勾選填寫，那仲介的調查責任及義務就算是完成了!!!
迷之聲：哇靠~那也太沒保障了吧，萬一屋主說謊亂填呢? 明明是凶宅卻故意勾否，明明海砂屋還故意說沒有，明明有輻射還裝不知道~太扯了吧????
兄弟~別懷疑，我沒說錯你也沒聽錯，基於人性本善的原則，只要屋主說了我們就會採信，如果屋主要騙我我也沒辦法，而這是有原因的，因為很多問題其實仲介真的看不到
例如：
1. 海沙：注意看清楚，現況說明書裡面寫的是【是否曾經做過海沙屋的檢測】而非【此房屋是否為海砂屋】看懂差別了嗎?很多人沒看清楚，屋主勾否就以為這不是海砂屋，更何況，是否為海砂屋必須要專業技師在梁柱上鑽孔取樣帶回去化驗才會知道是否有氯離子超標的問題而且需要一筆費用，難道我可以隨便帶人去屋主家的梁柱鑽孔或是把他家的天花板整個拆掉看有沒有鋼筋外露的問題嗎?換成是你家的房子要賣，你願意嗎?
2. 輻射：基本上跟海砂是一樣的狀況，就不再贅述
3. 凶宅：我又不會通靈，又不是法師，我怎麼會知道這間房子有沒有曾經發生非自然生故的狀況，更何況以前的寫法是【是否曾經發生非自然死亡之狀況】，現在很多仲介公司的寫法是【持有期間內專有部分是否曾發生非自然死亡之狀況】，聰明的你，看懂其中的差別了嗎???簡單來講，就算是凶宅，我只要找個人頭過一手在【持有期間內】一切正常，你能奈我何?
4. 漏水、壁癌：如果有木作天花板的就要特別注意了，就算天花板有漏水只要不是太嚴重，屋主只要在天花板上放個接水盤就神不知鬼不覺了，壁癌就更簡單了，壁紙一貼乾淨俐落，誰知道呢?又不可能把天花板或壁紙拆掉來看
5. 損鄰：每個人對損鄰的認知不同，更何況現在多少人根本不跟鄰居往來，仲介也沒有必要為了賣房子去按整棟大樓的電鈴幫你查證，萬一你買的是海洋都心有1600戶呢???
所以，不可能每項都一一去詳細追究，基本上仲介有問屋主有回答，那就算調查完畢，那何謂告知的義務呢，簡單來說【現況說明書】上面有寫的我就會據實告知，沒寫的或是不需要告訴你的，除非你跟我有關係，否則為了業績著想自然不會去多嘴自找麻煩，例如：
1. 海沙：一般來說海沙要驗了才知道，除非已經鋼筋外露，而重點在同一棟或同一批房子只要其中一戶有海砂，其他戶有海砂的機會就相對很高，除非建商在蓋的過程中有更換原物料的來源，簡單來說，仲介現在廣告的是三樓，而仲介知道五樓之前有被驗出是海砂屋，所以三樓同樣是海砂屋的機率是很高的，但仲介是不需要告訴你這件事情的，只要屋主在現況說明書上勾否……你自求多福吧!!!
2. 輻射：基本上跟海砂是一樣的狀況，因此就不再贅述
3. 凶宅：如同我上面說的，只要【專有部分在持有期間內】一切正常，屋主就可以光明正大的勾否，除了這個之外……你家左邊鄰居上吊、右邊鄰居燒炭、樓上兇殺、樓下情殺、電梯事故、甚至是從大樓樓頂當空中飛人掉在中庭或你家門口，只要不是發生在你房子的【專有部分】裡面，通通不需要告訴你
如何，傻眼了吧，明明法律有規定可現實上卻存在著這麼多漏洞，講到這裡，是不是覺得仲介都很黑心，很多事情知道裝作不知道，可以為了業績埋沒良心!?其實由於近年來法規的設立，仲介的素質已經大大的提升了，絕大部份的仲介為了避免買賣糾紛只要是網路上能查到的資料，我們都會盡量詳實提供，例如海沙屋及輻射屋在政府的網頁上都可以查的到資料(前提是他之前有被檢驗出來並且立案登記)，凶宅可以上凶宅網做初步的查詢(雖然資料不一定都準確)，是否為危險建築上網查”紅標、黃標”都會有資料，違建報拆到建管處的網站也查的到，是否政府預定徵收地請看都市計畫發展圖，總之，建議買房子之前先把想要買的那間房子的地址上網搜尋看看，包含上下左右鄰居及隔壁棟的門牌地址都要上網搜尋看看，有時候會有意想不到收穫，另外也建議買之前按按鄰居的電鈴拜訪一下看看鄰居的素質，或是拜訪鄰里長及附近的警察局問問，多做功課總是有好處的
而現在大品牌的仲介公司也會建立資料庫，例如同棟或同社區若曾發生重大瑕疵也會主動提供給你做參考，另外只要是明顯可見的缺失與現況說明書不符合基本上我們都會主動告知屋主並且做更改，盡量維護消費者的權益
講了這麼多重點在於，這些基本的專業知識你自己一定要懂，至少要知道什麼問題要到哪裡查，以免遇上惡質屋主或是黑心仲介蓄意欺騙隱瞞甚至聯手大賺黑心錢，雖然民法有明文規定屋主對於所出售的房屋具有【物的瑕疵擔保責任】，只要是重大瑕疵五年內買方都可以求償或要求解約(千萬別聽信某些黑心仲介說只有保固一年)，但是為了買間房子要你跑兩年的法院實在是不值得，而且很多的資料其實網路上也不見得能查到。
以上，跟大家做個分享，魔鬼藏在細節裡，仲介告訴你的資訊大部分都不重要，真正重要的資訊其實很可能都沒有告訴你，希望各位買房子的時候能多一分小心，少一分意外
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撰寫人： Johnny
房地產資歷五年
東森房屋店長
現任職於台北市21世紀不動產
Line ID：kinghouse77
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