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2016年4月1日 星期五
(買屋須知) 買屋安心籤 - 交易價金付信託
買屋安心籤-交易價金付信託
根據東森房屋三月的網路調查中，500位民眾中，購屋最擔心的事？？？以付出價金後無法順利取得房屋的產權居
冠佔70%，而害怕買到瑕疵屋（例漏水、幅射屋、海砂屋等）約佔30%，會擔憂買貴了約佔10%的人？？而賣方一致最擔心莫過於房屋產權已過戶，但無法取得尾款。
這樣的調查數據，跟兩年前的數據並無太大的變化，國內的不動產交易安全問題多年來始終是爭議不斷的重要消費議題，為了保障消費者在買賣房屋的交易安全，東森房屋王應傑董事長實現上任時表示，未來經營方向將以客戶為優先考量，特與僑馥建築經理公司兩方合作推出更完善的交易保障制度，提供「不動產買賣價金信託履約保證」制度，並於中國信託商業銀行、花旗（台灣）銀行成立價金專戶信託。
冠佔70%，而害怕買到瑕疵屋（例漏水、幅射屋、海砂屋等）約佔30%，會擔憂買貴了約佔10%的人？？而賣方一致最擔心莫過於房屋產權已過戶，但無法取得尾款。
這樣的調查數據，跟兩年前的數據並無太大的變化，國內的不動產交易安全問題多年來始終是爭議不斷的重要消費議題，為了保障消費者在買賣房屋的交易安全，東森房屋王應傑董事長實現上任時表示，未來經營方向將以客戶為優先考量，特與僑馥建築經理公司兩方合作推出更完善的交易保障制度，提供「不動產買賣價金信託履約保證」制度，並於中國信託商業銀行、花旗（台灣）銀行成立價金專戶信託。
履約保證「ESCROW」（付款中間人）是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度，他的特色是在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。
僑馥建經彭慶總經理表示：對於買方的保障在於交屋前，買方所支付的款項會控管於履約專戶；若賣方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買方的名下，買方也能拿回所有支付的價金。
對於賣方的保障在於房屋若已過戶至買方名下後，若買方惡意不支付尾款，會由履約保證機構來墊付尾款；保障賣方能拿到賣屋全部的價金。
王應傑董事長表示：「不動產買賣價金信託履約保證」，充分參研國外機制的特色，提供不動產交易當事人擁有一套具專業、有效、客觀及低成本的「風險管理」工具。這套制度強調價金保管及履約保障。有別於目前坊間銀行僅就買賣價金作保管。
東森房屋此次與僑馥建經合作推動的不動產交易安全新機制，首重價金信託的管理模式，並宣揚付款中間人的理念，不僅為國內不動產交易安全的改善注入新的觀念與動力，亦讓房仲業與消費者有更多、更好的專業選擇。
此項不動產交易安全機制的主要特色包括：
一、僑馥建經首創全面升級的電腦網際服務，讓不動產交易安全的申辦、查詢及管理更方便快速。
二、僑馥建經委由中國信託商業銀行及花旗（台灣）銀行提供「即時現金流的服務」及以信託架構保障「價金安全」的角色。
東森房屋為目前全台最大的房仲加盟體系、全省遍佈350家服務據點，在地深耕20幾年，王應傑董事長希望透過東森房屋全面推動「不動產買賣價金信託履約保證」這個制度。帶給購屋民眾更大的保障，讓買方安心、賣方放心。而僑馥建經從事不動產履約保證業務已逾12載，不動產交易安全的專業及經驗俱足，期待雙方合作必更能提供全新的不動產交易安全服務。
備註：
東森房屋行銷處提醒，履約保證的施行，只要在簽約時請房仲業者或請代書申請即可，相關的費用則依不同的建經公司或保險機構、銀行而有所不同，而且其保障內容也不盡相同，更多「不動產買賣價金信託履約保證」制度相關資料請至東森房屋資訊網www.etwarm.com.tw查詢。
僑馥建經 | 銀行價金信託 | |
費用 | 買賣價金萬分之六 | 買賣價金萬分之2∼5不等或 1000以內收三千至八千不等 |
保證生效 | 立刻簽發保證書 | 等銀行收款完成後，寄發信託證明 （約五個工作天） |
保障 | 買賣雙方 | 僅就買賣價金作保管 |
主要功能 | 買方： 保障所交易價金，取得產權。 賣方： 取得全部賣出價金，若過戶至買方名下後買方惡意違約不付尾款，依約催告無效，則由僑馥先行代墊尾款。 | 僅就買賣價金作保管 |
違約解決方式 | 司法解決 | 司法解決 |
適用對象 | 除預售屋外皆可承作（成屋、土地） | 僅成屋，且不能有任何限制登記 （查封、假扣押、假處分） |
(買屋須知) 購屋安身 把握四原則聰明買房
購屋安身 把握四原則聰明買房
在「單身新勢力」形成的趨勢下，因應單身需求的產品逐漸流行，房地產尤其明顯。專家建議，對單身族而言，買房動輒耗盡全部資金，因此必須堅守安全、價格、機能和保值等原則，否則將成為單身族不可承受之重。
四十歲的熟女Nancy，是位精明幹練的企業中階主管。單身多年的她，雖已抱持著一輩子都當「敗犬女王」的打算；然而隨著年紀漸長，經過多年「租屋生涯」後，開始有「成家」買房的念頭，於是前一陣子開始積極看房。
但從未為「房事」煩惱過的Nancy，直到認真找窩後，才發現單身買房問題還真多。首先一個人住的她，偏偏不喜歡空間過小的小套房；但過大的房子，總價偏高，在無人分擔下，負擔太大。
而在市區工作的她，覺得離公司近、精華地段的房子太貴，而郊區房子則又得忍受通勤之苦，一堆難題令她頭痛不已。
後來，Nancy終於決定在離公司二十多公里的半山腰上買下一幢價值近千萬元的獨棟別墅。當時，Nancy心想，同樣花一千萬元，在台北市區只能買個二房小宅，卻能在山區買個別墅，十足划算。而且景觀宜人，宜居宜休閒，就算一個人也愜意。至於通勤，只要每天提早出門，避開塞車時段即可。
但才搬進去別墅沒多久，Nancy就後悔了。首先由於距離遙遠，每天清晨就得起床，讓工時長達十多個小時的她大喊吃不消。其次，由於路況捉摸不定，十幾年來從不遲到的她，居然有了遲到的紀錄。
而每當夜歸，更因地處偏遠地區，使得獨居的Nancy心生恐懼；甚至有回半夜發高燒，在無人相伴，又沒有管理員、鄰居的大宅裡，叫天天不應，叫地地不靈。
最後，Nancy在忍無可忍下，決定搬回市區居住，這時才發現，當初千萬元買進的豪宅，已折半剩下五、六百萬元。
「單身族買房，就像是一場將身家全數梭哈的豪賭！」全國不動產董事長葉春智針對Nancy的際遇，語重心長地說。
葉春智分析，相對於家庭購屋者，單身族得面臨財力、財源有限、資金調度不易等現實狀況，繳款壓力較大。而因無人對保，對於資金較吃緊的購屋者而言，也不容易爭取到較優惠的貸款條件。
但相對而言，由於一個人獨居，住家坪數較不受限，而且也不用考慮到其他家人的就醫、就學和就業的地點，全以自己為基準。因此單身者可善用單身購屋的優勢，避開劣勢，選擇好房。
面對單身族的購屋煩惱，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則以「單、身、貴、族」理論建議單身購屋者。
徐佳馨解釋，「單」指的是單純；所謂「身」，就是符合身價；而「貴」，即房子最好能增值變貴；「族」（足），則是生活機能得以滿足。
徐佳馨指出，由於單身族無家人照料，身家安全為購屋時必備考量，因此，建議選擇有完善管理、警衛保全系統的大樓，如電梯要有刷卡門禁管理，室內與管理室的通訊得暢通無阻。
另外，由於住家事務單身者得一人處理，若能選擇飯店式管理的住宅，如酒店式公寓，則可省卻排隊等垃圾車等雜事。...（精采完整內文請見《今周刊》664期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
四十歲的熟女Nancy，是位精明幹練的企業中階主管。單身多年的她，雖已抱持著一輩子都當「敗犬女王」的打算；然而隨著年紀漸長，經過多年「租屋生涯」後，開始有「成家」買房的念頭，於是前一陣子開始積極看房。
但從未為「房事」煩惱過的Nancy，直到認真找窩後，才發現單身買房問題還真多。首先一個人住的她，偏偏不喜歡空間過小的小套房；但過大的房子，總價偏高，在無人分擔下，負擔太大。
而在市區工作的她，覺得離公司近、精華地段的房子太貴，而郊區房子則又得忍受通勤之苦，一堆難題令她頭痛不已。
後來，Nancy終於決定在離公司二十多公里的半山腰上買下一幢價值近千萬元的獨棟別墅。當時，Nancy心想，同樣花一千萬元，在台北市區只能買個二房小宅，卻能在山區買個別墅，十足划算。而且景觀宜人，宜居宜休閒，就算一個人也愜意。至於通勤，只要每天提早出門，避開塞車時段即可。
但才搬進去別墅沒多久，Nancy就後悔了。首先由於距離遙遠，每天清晨就得起床，讓工時長達十多個小時的她大喊吃不消。其次，由於路況捉摸不定，十幾年來從不遲到的她，居然有了遲到的紀錄。
而每當夜歸，更因地處偏遠地區，使得獨居的Nancy心生恐懼；甚至有回半夜發高燒，在無人相伴，又沒有管理員、鄰居的大宅裡，叫天天不應，叫地地不靈。
最後，Nancy在忍無可忍下，決定搬回市區居住，這時才發現，當初千萬元買進的豪宅，已折半剩下五、六百萬元。
「單身族買房，就像是一場將身家全數梭哈的豪賭！」全國不動產董事長葉春智針對Nancy的際遇，語重心長地說。
葉春智分析，相對於家庭購屋者，單身族得面臨財力、財源有限、資金調度不易等現實狀況，繳款壓力較大。而因無人對保，對於資金較吃緊的購屋者而言，也不容易爭取到較優惠的貸款條件。
但相對而言，由於一個人獨居，住家坪數較不受限，而且也不用考慮到其他家人的就醫、就學和就業的地點，全以自己為基準。因此單身者可善用單身購屋的優勢，避開劣勢，選擇好房。
面對單身族的購屋煩惱，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則以「單、身、貴、族」理論建議單身購屋者。
徐佳馨解釋，「單」指的是單純；所謂「身」，就是符合身價；而「貴」，即房子最好能增值變貴；「族」（足），則是生活機能得以滿足。
徐佳馨指出，由於單身族無家人照料，身家安全為購屋時必備考量，因此，建議選擇有完善管理、警衛保全系統的大樓，如電梯要有刷卡門禁管理，室內與管理室的通訊得暢通無阻。
另外，由於住家事務單身者得一人處理，若能選擇飯店式管理的住宅，如酒店式公寓，則可省卻排隊等垃圾車等雜事。...（精采完整內文請見《今周刊》664期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
(賣屋注意事項) 賣房子有那些風險？又該如何避免？
賣房子有那些風險？又該如何避免？
1. 遇到假買方→ 賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到仲介掮客刻意打壓價錢賺取差價。
【避免方法】謹慎判斷客戶，確認買方。
2. 證件被盜用→賣方把身份證、權狀的證明文件交給買方辦過戶時，可能拿去抵押、借錢等其他用途。
【避免方法】找立場中立的代書，交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。
【避免方法】謹慎判斷客戶，確認買方。
2. 證件被盜用→賣方把身份證、權狀的證明文件交給買方辦過戶時，可能拿去抵押、借錢等其他用途。
【避免方法】找立場中立的代書，交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。
3. 一屋二賣→委託仲介公司賣房子，可能會發生與仲介公司都找到買主、都收了訂金，而發生賣方違約一屋二賣的情形。
【避免方法】若委託仲介公司賣房子，自己就不要賣，且只委託一家仲介公司
4. 收不到尾款→房子過戶為買方名下後，買方可能將銀行貸款領走而讓屋主收不到尾款。
【避免方法】請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶
5. 買賣無效→若是賣方本身沒有售屋的資格，或是承買人的資格不符都會造成買賣無效。
【避免方法】確定自己和承買人的身份資格。
6. 交屋糾紛→交屋後買方對屋況、使用權有爭議，要求賠償。
【避免方法】交易前將屋況誠實告知，並將一切權利細節詳細註明在契約中。
賣房子有資格限制嗎？
【所有權人】
1.必須是房屋所有權人
2.如果不是房屋所有權人，必須取得所有權人的出售授權書
【法定成年人】
須年滿20歲，有行為能力，若所有權人未滿法定年齡或無行為能力，須有監護人或法定代理人的同意。
【出售國宅】
必須住滿2年且需向國宅處申請轉售同意才能出售
(賣屋注意事項) 賣屋必讀：自售5大陷阱！
賣屋必讀：自售5大陷阱！
過戶詐騙損失大，專家賣屋最保險
自售雖能省仲介費，但卻須承擔更嚴重的交易風險，購屋專家提醒，自售存在多項陷阱，透過專業房仲公司協助把關，才能安心順利完成售屋。
《不動產經紀業管理條例》實施後，房屋買賣已走向「仲介化」，目前北中南三大都會區，透過仲介買賣房子的比率平均逾7成，大台北地區更高達近85％。購屋專家說，自售雖能省下仲介費，但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失，自售未必比委託仲介售屋有利。例如，不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等，結果仍常是賣不出去，或甚而發生被詐騙，得不償失。
自售雖能省仲介費，但卻須承擔更嚴重的交易風險，購屋專家提醒，自售存在多項陷阱，透過專業房仲公司協助把關，才能安心順利完成售屋。
《不動產經紀業管理條例》實施後，房屋買賣已走向「仲介化」，目前北中南三大都會區，透過仲介買賣房子的比率平均逾7成，大台北地區更高達近85％。購屋專家說，自售雖能省下仲介費，但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失，自售未必比委託仲介售屋有利。例如，不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等，結果仍常是賣不出去，或甚而發生被詐騙，得不償失。
東森房屋提醒準備售屋的屋主們，若要選擇自售，很可能會發生下列狀況，須特別留意：
第一，遇到假買方
賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。
專業房仲的作法：協助事先過濾客源，謹慎判斷客戶，確認買方背景，避免風險發生。
第二，證件被盜用
賣方把身份證、權狀等證明文件，交給買方辦理過戶時，結果被拿去做抵押、借錢等用途，讓屋主「屋」「財」兩失。
專業房仲的作法：建議屋主不要太早將產權資料外流，或是只提供委售資料影本，並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣，避免資料被盜用。
第三，收不到尾款
房子過戶後，惡意的買方將銀行貸款領走，讓屋主收不到尾款。房仲公司建議，這時賣方可請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。
專業房仲的作法：大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務，不會讓賣方拿不到尾款，可避免上述問題。
第四，買賣無效
若是賣方本身沒有售屋資格，或是承買人資格不符，都會造成買賣無效。
專業房仲的作法：仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時，會先確認委售人的身份資格的確是所有權人本人；對於要約購屋的買方，也會確認必須符合法定資格，年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等，都會審核清楚，讓售屋人放心。
第五，交屋糾紛
交屋後買方對屋況、使用權有爭議，常會發生要求賠償的情形，引起糾紛。
專業房仲的作法：建議售屋人誠實告知屋況，並協助建立「屋況說明書」，將一切權利細節詳細註明契約中，以保雙方權益。
此外，專業房仲會建議屋主甚或協助屋主，事先將屋況打掃整齊，以提升賣相；詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊，提供準買方更充裕的購屋資訊；利用媒體、廣告、網際網路，廣泛宣傳物件訊息。東森房屋提醒消費者，透過房仲公司協助專業把關，賣房子的消費者才能安心售屋。
(賣屋注意事項) 賣房子所需具備的文件
賣房子所需具備的文件
在賣房子的過程中，在各個階段都需要證件辦理手續，如果能事前知道，早些準備，就可以事半功倍，節省許多時間。
一、簽約時賣方須備證件
土地、建物權狀正本
印章
身份證
簽收簽約款
一、簽約時賣方須備證件
土地、建物權狀正本
印章
身份證
簽收簽約款
二、用印時賣方須備證件
印鑑章
印鑑證明2份（6個月內）
戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
近期房屋、地價稅單正本
三、完稅時賣方須備證件
印鑑章
繳納增值稅（現金1日內，支票3日內）
四、簽收完稅款 看土地、建物謄本要注意的事項
土地、建物謄本
<建物標示簿>可看出以下資訊：
● 計算房屋屋齡：即現在日期減去建築完成日期。
● 計算房屋面積：即主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積三項面積總和。
● 從主要用途檢查建物是否為住宅用途或是工業廠房?以免誤買工業住宅。
<土地、建物所有權利簿>可看出以下資訊：
● 可查閱該不動產是否有查封或其他限制登記。
● 可查閱土地、建物所有權人。
<土地、建物他項權利簿>可看出以下資訊：
● 如有抵押權設定，則宜向銀行或債權人查詢借款額度及遲延利息等實際須償還總額。一般來說，若註有抵押設定，須於契約簽定時，尾款加上賣方增值稅的全額應大於賣方的抵押設定款，較能保障權利。
● 需注意所有權人是否即是賣方？土地、建物所有權人是否為同一人？
● 土地權狀、建物權狀座落的基地的地段、地號是否一致？
● 所出售的房屋是否與建物權狀的門牌相同？
● 非透過仲介、建商，交屋前該注意那些細節?
1、 稅費的分算：有關房屋稅、地價稅、管理費、水電、瓦斯等費用，以交屋日為分算點，雙方分算找補結清。
2、 屋況的點收：交屋前應親赴現場查勘，以確認交屋屋況是否有重大改變，是否有未發現之屋況瑕疵，或前屋主是否已騰空。
3、 文件的交付：屋款給付同時，代書應交付的文件如買賣移轉契約書、權狀、契稅單之正本文件，增值稅單影本等。
4、 產權最新狀況：應請代書調閱最近的謄本，以確認實際的產權狀況，是否相符。
● 買賣房屋過程中,賣方須負擔的稅費有哪些？
1.交屋前之地價稅、房屋稅、工程受益費及重劃工程費。
2.原抵押權登記辦理塗銷登記所需之代辦費用。
3.土地增值稅。
4財產交易所得稅。
5.交屋日當天，房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯、管理費分算以「交屋日」分算，若借屋裝修則以「借屋日」。
(賣屋注意事項) 賣屋管道有哪些
賣屋管道有哪些
當您想要賣房子時，你會透過什麼樣的方式呢?通常會考慮的方法不外是自售、透過親友介紹、以及委託仲介公司，其實不論那種方式，都各有其優缺點，消費者最好還是先衡量自己條件，再決定用那一種方式來賣房子。 因為房屋交易的金額頗大，而且交易過程極為繁複、冗長、其中牽涉到的房地產專業知識又頗為艱澀；如果您有充裕的時間，對房地產交易又有經驗，您不必透過仲介服務便可以輕鬆成交，還可以節省一筆仲介費用；但若是一般消費者，則非常容易在交易過程中產生糾紛， 其實您是忙碌的上班族，對房屋交易又不盡熟悉，以金錢換取房屋仲介專業的服務，應該是聰明的選擇喔！
目前房屋交易市場中，消費者可以利用的售屋管道有很多。如果透過仲介公司售屋，那麼從房屋估價、委託簽約到代償貸款交屋，你都可以輕鬆應對，只要你支付些許的服務費用，就可以獲得最專業、有效率的服務；至於透過親友或自己利用時間來銷售房屋，因為銷售管道受限、銷售期間容易拉長、交易流程高風險等的潛在不利因素外，對於透過親友成交後的介紹費，也是一筆必要的支出，想要自行銷售的消費者不可不慎。
(賣屋注意事項) 簽訂不動產買賣契約時應注意事項
簽訂不動產買賣契約時應注意事項
(1)指定合法地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
地政士來辦理簽訂、產權移轉登記及相關手續。
賣方也可多利用「價金信託履約保証」，經由第三公正人來控管交易價金支付，對於在產權過戶至買方名下後，買方若惡意不交付尾款時，可由承做「價金信託履約保証」的公司來承擔尾款保證支付之責，避免買方惡意的行為，影響賣方權益。
地政士來辦理簽訂、產權移轉登記及相關手續。
賣方也可多利用「價金信託履約保証」，經由第三公正人來控管交易價金支付，對於在產權過戶至買方名下後，買方若惡意不交付尾款時，可由承做「價金信託履約保証」的公司來承擔尾款保證支付之責，避免買方惡意的行為，影響賣方權益。
目前，「價金信託履約保証」的費用為買賣成交金額的萬分之六，因這項可以保障買賣雙方的權益，所以這項的費用是由買賣雙方來平均分攤，較為公平合理。
(2)契約成立•若買方反悔不買時
契約成立後，買方反悔不買或不履行簽約時，即屬違約，您可依照約定沒收買方原繳交已轉為定金之要約金，並支付二分之一沒收款給加盟店以補償其支出費用。此時，您需開立全額定金發票或收據給買方，加盟店亦將交予定金一半金額發票給您收執。
(3)契約成立•若您反悔不賣時
契約成立後，若您反悔不賣或其他行為致無法完成簽約時，亦屬違規，很抱歉，此時您需要將定金加倍返還買方，並支付加盟店4%服務費，以為違約賠償。
(賣屋注意事項) 買賣價金信託履約保證
買賣價金信託履約保證
※履約保證是什麼?
由於不動產市場的特性、不動產交易法律的欠缺及市場不動產交易安全機制的欠缺等因素，使得不動產交易存在著高度風險，其風險隱存在於買方與賣方之間，同時也存在於不動產周邊行業之間，其中包括金融機構、經紀業、銷售公司、地政士等。有鑒於這種交易風險，國內幾家建經公司參考國外之“Escrow”制度，並配合本地的交易制度與習慣開辦「買賣價金履約保證」業務。
由於不動產市場的特性、不動產交易法律的欠缺及市場不動產交易安全機制的欠缺等因素，使得不動產交易存在著高度風險，其風險隱存在於買方與賣方之間，同時也存在於不動產周邊行業之間，其中包括金融機構、經紀業、銷售公司、地政士等。有鑒於這種交易風險，國內幾家建經公司參考國外之“Escrow”制度，並配合本地的交易制度與習慣開辦「買賣價金履約保證」業務。
買賣價金履約保證的目的，就是要保障買賣雙方在不動產交易過程當中的權益，也就是由公正第三者（即建經公司）暫時託管買方價款、賣方文件，待雙方契約條件達成後，始交付予交易雙方的辦法。可以確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益，並能有效防制惡意的詐害行為，避免可能遭致的傷害，消弭買賣雙方之不信任。
** 辦理價金履約保證所需的費用依買賣總價萬分之六之保證手續費由買賣雙方平均負擔**
※對買方
簽立買賣契約後，若發生可歸責賣方之因素致無法完成產權移轉登記及完整點交房地並解除買賣契約時，即由建經公司將買方已給付之價金返還買方，確保買方在依約履行卻未能
※對賣方
當賣方依約將產權移轉至買方名下後，若發生可歸責於買方之因素致其未能順利取得尾款(或買方之貸款業經核撥卻發生買方惡意違約不給付)並解除買賣契約，且無法回復產權至賣方名下時，即由建經公司代替買方負擔其未能給付之價金，確保賣方能完整取得出售房地所應得之全部價金。
在賣方依約將產權移轉至買方名下前，若發生可歸責於買方之因素致解除買賣契約時，即由建經公司依據買賣契約書之約定，結算專戶價金後交付賣方沒收。
** 請於簽訂不動產買賣契約書前，向房仲經紀人員告知使用價金信託履約保證**
(賣屋注意事項) 出售不動產前注意事項
出售不動產前注意事項
(1)慎選不動產服務業
如同購買不動產一樣，出售不動產最好也能透過專業的不動產服務業來保障自身的權益；購置不動產是門學問，同樣出售不動產也有很多要注意的事項，交由專業合法的不動產服務業來全面保障自身的權益，也是省時便利的好方法
** 於買賣雙方簽訂買賣契約後支付售價款之4% 作為房仲服務費用**
如同購買不動產一樣，出售不動產最好也能透過專業的不動產服務業來保障自身的權益；購置不動產是門學問，同樣出售不動產也有很多要注意的事項，交由專業合法的不動產服務業來全面保障自身的權益，也是省時便利的好方法
** 於買賣雙方簽訂買賣契約後支付售價款之4% 作為房仲服務費用**
委託不動產仲介經紀業來銷售房屋時，也有一些注意事項：
A. 詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱
不動產仲介經紀業也是企業經營者，所以和其簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期。內政部公告各項不動交易契約書範本，提供消費者參考使用。
B. 專任或一般委託銷售、委託銷售期間
委託銷售契約書應該要載明確委託銷售期間，且在期間內若約定不得自行出售或另外委託其他仲介公司銷售則為稱為專任委託銷售，若約定可自行銷售或他仲介公司銷售者，則為一般委託銷售契約。
委託銷售期間屆滿後2個月內，若與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，則仲介公司有權請求服務報酬。
C. 房屋委託銷售時
在您決定將房屋委託仲介經紀業銷售後，仲介經紀業將與您簽訂「委託銷售契約書」。「委託銷售契約書」主要內容包括土地標示、土地面積、建物標示、建物面積、所有權人、權利範圍、委託期間、委託總價款、付款方式、授權事項、屋況等項目，經賣方簽章確認，並有該店合法不動產經紀人簽章，始完成簽訂委託契約書之程序，委託契約簽訂後，方可進行房屋物件之銷售。
D. 確認不動產說明書內容
根據「不動產經紀業管理條例」規定，經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。
所以賣方在「不動產書明書」簽章前應確認不動產說明書內容記載是否與事實相符，以免日後負法律責任。
(2)訂價是合於行情
如同前面所述，不動產有其特殊性，價格定價不容易決定；所以賣方可先至內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師估價，可以衡量出售價格是否合乎行情。
目前合法之仲介公司也會提供不動產附近三個月內的成交行情，作為銷售訂價的參考。因此，訂價時最好考量自己出售的動機，訂價過高不容易銷售，訂價過低又會讓自己受損，合於行情才是上策。
若價格想要變更，賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。
簽約前也最好清楚瞭解稅費的負擔；買賣過程中所賣方應負擔的稅費中，土地增值稅可能佔最大負擔。
(3)房屋委託銷售後
為了達成您委託銷售的託付，房仲經紀人員將提供下列服務（但您的房屋在委託後，已迅速銷售成交時，下列服務可能無法全部及時提供）：
委託後儘速將房屋資料輸入東森房屋加盟總部連線系統，展開全面銷售。
進行房屋拍照，並製作銷售資料。
提供市調案例及屋況綜合評析，並據估價原則，提供售屋建議。
調齊謄本、權狀影本、地籍圖、建物平面圖及地價證明，並製作「不動產說明書」（需有該店合法不動產經紀人簽章，並請賣方簽章確認）。
進行買、賣方配對，並製作物件看板張貼店頭櫥窗或上internet網路、或製作物件聯合DM派報、或刊登報紙廣告、流通刊物、張貼或懸掛銷售看板，增加銷售曝光率，以促進交易（所有廣告物之底稿需有該店合法不動產經紀人簽章，以確保您的權益）
房仲經紀人員主動回報，包括廣告活動經過、客戶帶看狀況、買方看屋狀況及要約狀況，讓您安心。
(4) 委託銷售期間委託總價之變更
在委託期間，如因市場變化，確實需要調整委託總價、付款方式、或續約延長委託期限時，房仲經紀人員將以「契約內容變更合意書」請您簽章確認，並儘速輸入電腦，以更新委託價或付款方式，儘快促使交易完成。
(5)確認要約承諾書
當買方確定購買意願後，將簽立要約書或斡旋金契約書，作為房仲經紀人員與您斡旋及價格條件確認之憑據。
請特別注意，在要約書有效期限內，若您簽認承諾買方欲購條件，或買方欲購買的總價已達到您的委託售價且付款方式一致時，經加盟店通知到達買方，契約即屬成立，要約金即自動轉為定金，但若您不同意買方要約條件，而另作變更時，則視為拒絕原要約，另提新要約，尚須買方同意後才屬於契約成立。
當契約成立後，您與買方應至指定處所就契約內容細節協商，並簽訂「不動產買賣契約書」，不動產買賣契約書於買賣雙方簽署後，您可以請特約地政士（代書）及該店合法不動產經紀人簽署見證。
土地增值稅的稅率可分為自用住宅優惠稅率與一般稅率，稅率各有不同（詳如下表）；另外，適用自用住宅優惠稅率原為一生一次，修法後，除可使用一生一次之稅率優惠外，並增加一生一屋之條件，只要符合相關條件，即可適用。
| 適用對象 | ||
| 土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值，按台灣地區消費者物價總指數調整後，未達百分之1百者 | ||
| 土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值，按台灣地區消費者物價總指數調整後，在百分之1百以上未達百分之2百者 | ||
| 出售自用住宅用地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝者且必須所有權人或直系親屬設籍完成，且出售前一年無出租或是營業 |
一生一屋適用條件：
1.出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪)部分或非都市土 地面積未超過3.5公畝(約105坪)部分；
2.出售時土地所有權人與配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋；
3.出售前持有該土地六年以上；
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地 設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年；
5.出售前五年內，無供營業使用或出租。
6.「一生一屋」的規定較嚴格，換屋民眾須先適用過「一生一次」的優惠稅率後，才能適用一生一屋的條件。
自用住宅10％
1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵20％。
2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵30％。
3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第1項最低稅率部分減徵40％。
所以在出售前最好先釐清自己可以適用哪種稅率，並且將來是否符合土地增值稅重購退稅的條件？稅務部分可事先請教專業人士(地政士或房仲經紀人員)做諮詢規劃，以免因稅賦過重，增加自己的負擔。
(換屋事前須知) 仲介AGENT
仲介AGENT
仲介AGENT 不動產交易涉及的專業知識廣泛，一般人很難面面俱到。學會依靠有規模的房屋仲介公司，透過其專業及經驗，高深專門的不動產法律、地政稅令、建築法規等，自然有人操心代勞！
看懂「委託銷售契約」
賣方(與房屋所有權人需為同一人)與仲介業者簽訂「不動產委託銷售契約書」後，就開始了委託仲介賣屋的作業！
看懂「委託銷售契約」
賣方(與房屋所有權人需為同一人)與仲介業者簽訂「不動產委託銷售契約書」後，就開始了委託仲介賣屋的作業！
1. 契約審閱權
可要求簽約三天前攜回審閱，是消保法給消費者的保障。
2. 不動產標示
◎ 不動產位置與權利範圍標明愈清楚，愈能減少日後糾紛，同一筆土地上有兩棟以上建物的屋主，建物門牌更要正確列明。
◎ 車位標示
若要出售車位，應將車位的產權及使用狀態明確標示清楚，若停車位有編號，最好一併填寫。三種停車位核准建築執照的設計圖上都有明確標示平面式、機械式（車位型式）坡道式、升降式（進入停車場方式）。
◎ 附隨買賣設備
置於屋內的傢俱設備，要逐項列明是否附隨，否則會造成交屋時認定不歧的糾紛。
3. 委託銷售價格
即賣方願意出售的價格，多內含需給付給仲介公司的服務費及需繳納的土地增值稅，若另有車位，要內含於總價或另計要列明。可向經紀人員查詢附近區段行情，或已成交物件的行情資料為參考，也可將售屋時相關費用支出列入考量，訂出較合理的價格。
4. 委託銷售期間
多久無一定限制，通常多以三個月為期，到期自動解約。
5. 付款方式及應備文件
一般多約定為總價款10%、10%、10%、70%。
6. 服務報酬
目前仲介業者多向賣方收取成交價額的4%為服務費。
7. 授權代理與定金效力
是否同意授權仲介公司代為收受買方定金。
8. 特別約定事項
若有條款外的特別約定，需經賣方簽章並蓋上仲介公司店章才生效。
9. 立契約書人
注意蓋有仲介公司的大小章、經紀人簽署及經紀人證照字號，如果缺公司大小章，委託關係僅止於經紀人，而非與仲介公司的委任關係，將較無法確保服務品質。
10. 房屋仲介公司是受買賣雙方委託為居間斡旋的地位，在不動產買賣契約簽訂後，仲介義務就算告一段落。所以，一般交屋後，買方發現房屋有任何瑕疵，都會要求前任屋主出面解決。在填寫不動產標的現況說明書時，有關委託不動產之重要事項（如規約、依慣例使用之現況等）及一切足以影響買方意願之情形（如房屋有類似像結構安全、滲漏水、海砂屋、輻射屋或公共設施用地等瑕疵，另外如管理費、車位狀態、是否有佔用鄰地、界址糾紛等），都要主動告知仲介公司並書面明確記載，若故意不告知或因過失而漏未告知，都可能造成日後買賣契約無效或被撤銷，反而得不償失。
(換屋事前須知) 認識奢侈稅
特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)
(1)「奢侈稅」是什麼？
「特種貨物及勞務稅條例」(亦即坊間俗稱之奢侈稅)於民國(下同)100年4月15日立法院三讀通過。財政部表示，特種貨物及勞務稅的開徵，係為健全房市及強化租稅公平，未來也會加強研擬相關配套措施。政府為了要符合社會公平原則，奢侈稅亦於100年6月1日起正式實施，有鑑於國人買賣房屋的風氣日盛，消費者對於這項條例的內容不可不知！
(2)奢侈稅關於不動產之相關規定
[1]課徵範圍
特種貨物的範圍，若單就不動產來看，係指持有二年以內的「非自用」房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地。
特種貨物及勞務稅條例中已明訂課稅之範圍外，對於合理、常態及非自願性移轉(例如調職、繼承及法拍)的不動產，已明確予以排除。
[2]課徵稅率
特種貨物及勞務稅條例第7條已明文規定，特種貨物及勞務稅之稅率為10%。同條但書亦規定，房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地，持有期間在一年以內者，稅率為15%。
(3)奢侈稅內不動產的相關實例
[1]持有期間之計算
係指不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。舉例而言：甲取得不動產於100年1月1日辦竣不動產登記，100年12月31日訂定銷售契約出售該不動產，持有期間為1年。
[2]關於課稅時間點
特種貨物及勞務稅是一種銷售稅課稅時點為銷售時，所以在條例生效後銷售之不動產，只要不動產位於我國境內，不論其所有權人係個人或法人均屬課稅對象。茲舉例說明如下：
(A)乙於99 年10 月1日(本條例生效前)購買(完成登記)之房屋，於100 年11 月1日(條例生效後簽訂銷售契約)賣出(未持有二年)，將被課到特種貨物及勞務稅。倘乙於條例施行前，在100 年5月1日(亦即100 年6月1日前)出售之不動產，於條例實施後並無追繳及回溯之問題。
(B)丁在美國有1棟房子，買不到2年，即便於法律生效後賣掉，因銷售非坐落在中華民國境內之不動產，並非特種貨物及勞務稅之課稅範圍。
(C)甲贈與乙不動產，應否繳納特種貨物及勞務稅？乙持有受贈之不動產未滿二年期間即行出售，應否繳納特種貨物及勞務稅？
否：特種貨物及勞務稅係針對短期買賣不動產之行為課徵，贈與並非銷售，故無須繳納特種貨物及勞務稅。
是：除條例第5條規定排除課稅之情形外，不動產於持有期間2年內銷售，皆屬應課徵特種貨物及勞務稅之範圍。
(3)非課徵範圍
下列銷售不動產之情形均非屬課徵範圍：(特種貨物及勞務稅條例第5條參照)
(A)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地)，辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。(即自用住宅非屬課稅對象)。
(B)所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1 屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。
(C)銷售與各級政府或各級政府銷售。
(D)經核准不課徵土地增值稅(例如：農地或與農業經營不可分離之農舍)。
(E)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。
(F) 銷售因繼承或受遺贈取得。
(G) 營業人興建房屋完成後第1次移轉。(即預售屋非屬課稅對象)
(H) 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。(即法拍屋免課稅)
(I) 依銀行法第76 條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。(即銀行處分承受擔保品非屬課稅對象)
(J)所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。(即合建免稅)
(K)銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地。
(4)申報及罰鍰
財政部特別強調及說明，為避免擾民及為確保納稅義務人依法繳稅或藉以規避，乃規劃採自動誠實申報事後查核制度(受理窗口為各直轄市或縣(市)政府之國稅局、各分局或稽徵所)，由納稅義務人自行計算稅額申報繳納，稽徵機關事後再就查得資料稽核。
如納稅義務人短報、漏報稅額，依特種貨物及勞務稅條例第22條第1項、第23條各款規定，除應予補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。而特種貨物及勞務稅條例當中雖無刑責之規範，而稅捐稽徵法係所有稅法之母法，且參照稅捐稽徵法第39條第1項規定，倘納稅務人於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納，除已依法申請復查或暫緩移送法院強制執行之情形者外，將由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。
「特種貨物及勞務稅條例」(亦即坊間俗稱之奢侈稅)於民國(下同)100年4月15日立法院三讀通過。財政部表示，特種貨物及勞務稅的開徵，係為健全房市及強化租稅公平，未來也會加強研擬相關配套措施。政府為了要符合社會公平原則，奢侈稅亦於100年6月1日起正式實施，有鑑於國人買賣房屋的風氣日盛，消費者對於這項條例的內容不可不知！
(2)奢侈稅關於不動產之相關規定
[1]課徵範圍
特種貨物的範圍，若單就不動產來看，係指持有二年以內的「非自用」房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地。
特種貨物及勞務稅條例中已明訂課稅之範圍外，對於合理、常態及非自願性移轉(例如調職、繼承及法拍)的不動產，已明確予以排除。
[2]課徵稅率
特種貨物及勞務稅條例第7條已明文規定，特種貨物及勞務稅之稅率為10%。同條但書亦規定，房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地，持有期間在一年以內者，稅率為15%。
(3)奢侈稅內不動產的相關實例
[1]持有期間之計算
係指不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。舉例而言：甲取得不動產於100年1月1日辦竣不動產登記，100年12月31日訂定銷售契約出售該不動產，持有期間為1年。
[2]關於課稅時間點
特種貨物及勞務稅是一種銷售稅課稅時點為銷售時，所以在條例生效後銷售之不動產，只要不動產位於我國境內，不論其所有權人係個人或法人均屬課稅對象。茲舉例說明如下：
(A)乙於99 年10 月1日(本條例生效前)購買(完成登記)之房屋，於100 年11 月1日(條例生效後簽訂銷售契約)賣出(未持有二年)，將被課到特種貨物及勞務稅。倘乙於條例施行前，在100 年5月1日(亦即100 年6月1日前)出售之不動產，於條例實施後並無追繳及回溯之問題。
(B)丁在美國有1棟房子，買不到2年，即便於法律生效後賣掉，因銷售非坐落在中華民國境內之不動產，並非特種貨物及勞務稅之課稅範圍。
(C)甲贈與乙不動產，應否繳納特種貨物及勞務稅？乙持有受贈之不動產未滿二年期間即行出售，應否繳納特種貨物及勞務稅？
否：特種貨物及勞務稅係針對短期買賣不動產之行為課徵，贈與並非銷售，故無須繳納特種貨物及勞務稅。
是：除條例第5條規定排除課稅之情形外，不動產於持有期間2年內銷售，皆屬應課徵特種貨物及勞務稅之範圍。
(3)非課徵範圍
下列銷售不動產之情形均非屬課徵範圍：(特種貨物及勞務稅條例第5條參照)
(A)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地)，辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。(即自用住宅非屬課稅對象)。
(B)所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1 屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。
(C)銷售與各級政府或各級政府銷售。
(D)經核准不課徵土地增值稅(例如：農地或與農業經營不可分離之農舍)。
(E)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。
(F) 銷售因繼承或受遺贈取得。
(G) 營業人興建房屋完成後第1次移轉。(即預售屋非屬課稅對象)
(H) 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。(即法拍屋免課稅)
(I) 依銀行法第76 條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。(即銀行處分承受擔保品非屬課稅對象)
(J)所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。(即合建免稅)
(K)銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地。
(4)申報及罰鍰
財政部特別強調及說明，為避免擾民及為確保納稅義務人依法繳稅或藉以規避，乃規劃採自動誠實申報事後查核制度(受理窗口為各直轄市或縣(市)政府之國稅局、各分局或稽徵所)，由納稅義務人自行計算稅額申報繳納，稽徵機關事後再就查得資料稽核。
如納稅義務人短報、漏報稅額，依特種貨物及勞務稅條例第22條第1項、第23條各款規定，除應予補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。而特種貨物及勞務稅條例當中雖無刑責之規範，而稅捐稽徵法係所有稅法之母法，且參照稅捐稽徵法第39條第1項規定，倘納稅務人於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納，除已依法申請復查或暫緩移送法院強制執行之情形者外，將由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。
(換屋事前須知) 四招教你愈換愈開心
換屋學問大 四招教你愈換愈開心
對換屋族群而言，最困擾的就是究竟要「先買後賣」或是「先賣後買」，東森房屋董事長王應傑指出，一般購屋人財力有限，通常會選擇「先賣後買」，然而要提醒換屋人留意的是，特別是不曾有換屋經驗的購屋人，不要以為原先的房子一成交立刻就會有進帳，除非買你房子的人是捧著現金一次付清，否則要等買方房貸核撥成功，還得等上一段時間。
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最好能夠等到確認了買方的貸款的確沒問題之後，再出手購置新屋，以免出現資金週轉不靈的窘境。東森房屋天母SOGO加盟店長張永興也建議「換屋四部曲」，首先應採取「先賣後買」策略，除了可以避免不必要的資金壓力，如果真的房子賣掉、暫時還找不到新屋，更可向買方協調交屋時間，看看是否能夠使用「售後回租」的方式，先租住原屋一段時間，等新屋入手再搬家，免去青黃不接時期的不便。
第二，既然是換屋，代表有更充足的財力，應慎選地段。張永興說，應儘量選擇主幹道旁的房子，價格較穩定、產品也較理想，巷內的房子一般價值沒有主幹道旁的房子來得高。尤其天母地區經過去年金融海嘯盤整之後，屋主對於房價的期望價格下降，此時進場可以較合理的價格買到不錯的產品。
第三，應選擇具有潛在增值空間的地段，也就是具抗跌性的房子。張永興說，具有重大公共建設項目、明星學區或者如天母地區自從SOGO百貨開幕之後，周邊房市詢問度備增，就是很明顯的例子。
第四，善用重購退稅。張永興指出，天母地區的換屋頻率較高，周期大約是平均十年，他特別提醒換屋民眾，如果原來的房子持有接近廿年，賣掉時必須繳納的增值稅有可能高達二、三百萬元，他就曾經幫客戶以重購退稅的方式，退回二百多萬元的土增稅，金額相當可觀。
所謂重購退稅，土地稅法規定，只要在出售自用住宅用地後二年內，重 購自用住宅用地，先前出售自用住宅用地所繳交的土地增值稅就可以申請退回。先買後賣的情形也可以適用重購退稅。簡單來說，即新買的房子的土地公告現值，大於原來持有的房子的公告現值時，就能夠把所繳納的土地增值稅退回，這就需要房仲業者幫忙找尋公告現值較原屋高的房子，而且一生之中不限次數，換屋族群應善加利用。
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