(換屋事前須知) 仲介AGENT

仲介AGENT

仲介AGENT 不動產交易涉及的專業知識廣泛，一般人很難面面俱到。學會依靠有規模的房屋仲介公司，透過其專業及經驗，高深專門的不動產法律、地政稅令、建築法規等，自然有人操心代勞！
看懂「委託銷售契約」
賣方(與房屋所有權人需為同一人)與仲介業者簽訂「不動產委託銷售契約書」後，就開始了委託仲介賣屋的作業！

1. 契約審閱權
可要求簽約三天前攜回審閱，是消保法給消費者的保障。
2. 不動產標示
◎ 不動產位置與權利範圍標明愈清楚，愈能減少日後糾紛，同一筆土地上有兩棟以上建物的屋主，建物門牌更要正確列明。
◎ 車位標示
若要出售車位，應將車位的產權及使用狀態明確標示清楚，若停車位有編號，最好一併填寫。三種停車位核准建築執照的設計圖上都有明確標示平面式、機械式（車位型式）坡道式、升降式（進入停車場方式）。
◎ 附隨買賣設備
置於屋內的傢俱設備，要逐項列明是否附隨，否則會造成交屋時認定不歧的糾紛。
3. 委託銷售價格
即賣方願意出售的價格，多內含需給付給仲介公司的服務費及需繳納的土地增值稅，若另有車位，要內含於總價或另計要列明。可向經紀人員查詢附近區段行情，或已成交物件的行情資料為參考，也可將售屋時相關費用支出列入考量，訂出較合理的價格。
4. 委託銷售期間
多久無一定限制，通常多以三個月為期，到期自動解約。
5. 付款方式及應備文件
一般多約定為總價款10%、10%、10%、70%。
6. 服務報酬
目前仲介業者多向賣方收取成交價額的4%為服務費。
7. 授權代理與定金效力
是否同意授權仲介公司代為收受買方定金。
8. 特別約定事項
若有條款外的特別約定，需經賣方簽章並蓋上仲介公司店章才生效。
9. 立契約書人
注意蓋有仲介公司的大小章、經紀人簽署及經紀人證照字號，如果缺公司大小章，委託關係僅止於經紀人，而非與仲介公司的委任關係，將較無法確保服務品質。
10. 房屋仲介公司是受買賣雙方委託為居間斡旋的地位，在不動產買賣契約簽訂後，仲介義務就算告一段落。所以，一般交屋後，買方發現房屋有任何瑕疵，都會要求前任屋主出面解決。在填寫不動產標的現況說明書時，有關委託不動產之重要事項（如規約、依慣例使用之現況等）及一切足以影響買方意願之情形（如房屋有類似像結構安全、滲漏水、海砂屋、輻射屋或公共設施用地等瑕疵，另外如管理費、車位狀態、是否有佔用鄰地、界址糾紛等），都要主動告知仲介公司並書面明確記載，若故意不告知或因過失而漏未告知，都可能造成日後買賣契約無效或被撤銷，反而得不償失。